Expulsion du locataire après jugement : pourquoi rien ne bouge et comment débloquer la procédure.

Maître Matthieu Clodomir

il y a 1 jour

14 min de lecture

Un jugement d'expulsion a été rendu. Le locataire est toujours dans les lieux, les loyers ne rentrent pas, et plusieurs mois ont passé sans que rien ne se produise. Cette situation n'est pas une anomalie : c'est le déroulement normal d'une procédure d'expulsion en France, où la décision de justice n'est que la moitié du chemin. La seconde moitié relève des voies d'exécution, d'un calendrier légal strict et, in fine, d'une décision administrative sur laquelle le bailleur n'a aucune prise directe. Ce guide retrace la chronologie réelle de l'expulsion du locataire après jugement, identifie précisément les points où la procédure se bloque, et expose les quatre leviers dont dispose un bailleur qui a gagné son procès mais n'a pas récupéré son bien.

Ce que le jugement d'expulsion autorise, et ce qu'il n'autorise pas

Un titre exécutoire n'est pas un ordre de départ

L'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution (CPCE) pose la règle de base : sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire. Le jugement est donc une condition nécessaire. Il n'est pas une condition suffisante.

Aucune disposition n'impose au locataire de quitter les lieux le lendemain du délibéré. Le jugement ouvre un droit : celui de faire procéder à l'expulsion par un commissaire de justice, selon une procédure encadrée, avec des délais incompressibles et un filtre préfectoral. Le bailleur qui se présente lui-même au logement, change la serrure ou coupe l'électricité commet une voie de fait susceptible d'engager sa responsabilité civile et pénale. C'est la première erreur à écarter.

L'exécution provisoire et l'appel du locataire

Depuis le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, l'article 514 du code de procédure civile pose le principe de l'exécution provisoire de droit des décisions de première instance. Concrètement, un appel formé par le locataire ne suspend pas, à lui seul, la possibilité de poursuivre l'expulsion. Le locataire doit saisir le premier président de la cour d'appel d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire sur le fondement de l'article 514-3 du code de procédure civile, ce qui suppose des moyens sérieux d'annulation ou de réformation et des conséquences manifestement excessives.

Une vérification s'impose toutefois avant toute relance : le jugement a-t-il réellement ordonné l'expulsion, ou s'est-il borné à constater une dette tout en accordant des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ? L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d'accorder un échéancier au locataire de bonne foi ; tant que celui-ci respecte le plan d'apurement, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué et l'expulsion n'est pas exécutoire. Dans cette hypothèse, le blocage n'est pas administratif : il est dans le dispositif même du jugement, et c'est la première échéance impayée qui réactivera le titre.

La chronologie réelle, de la signification à la remise des clés

Signifier le jugement

L'exécution suppose un titre signifié. Le jugement doit être porté à la connaissance du locataire par acte de commissaire de justice, cette signification faisant courir le délai d'appel d'un mois et conditionnant la suite des opérations. Un jugement rendu puis laissé dans un dossier sans signification est un titre dormant. C'est une cause de blocage fréquente lorsque le bailleur attend, par prudence ou par méconnaissance, l'expiration d'un délai d'appel qui n'a jamais commencé à courir.

Délivrer le commandement de quitter les lieux

Le commandement d'avoir à libérer les locaux est l'acte qui ouvre réellement la phase d'exécution. Son contenu est réglementé par l'article R. 411-1 du CPCE : rappel du titre exécutoire, indication de la juridiction devant laquelle les contestations peuvent être portées, mention de la faculté de saisir le juge de l'exécution d'une demande de délais, information sur la possibilité de saisir la commission de médiation au titre du droit au logement opposable. Une mention manquante expose l'acte à la nullité et fait perdre plusieurs mois.

Notifier le commandement au préfet : l'étape silencieuse qui bloque tout

C'est le point le plus souvent négligé, et il mérite d'être souligné. L'article L. 412-5 du CPCE impose au commissaire de justice, dès la délivrance du commandement, d'en informer le représentant de l'État dans le département, en vue notamment de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). La sanction est directe : à défaut de cette information, le délai au terme duquel l'expulsion peut avoir lieu est suspendu.

Un bailleur qui compte ses deux mois à partir de la date du commandement peut donc se trouver, trois mois plus tard, à devoir recommencer son décompte parce que la notification préfectorale n'a pas été effectuée ou n'a pas été tracée. Lorsqu'un dossier stagne, la vérification de cette diligence dans le dossier du commissaire de justice est l'un des premiers réflexes utiles.

Le délai de deux mois de l'article L. 412-1

Si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu, à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.* (article L. 412-1 du CPCE)

Ce délai de deux mois est la réponse légale la plus simple à la question du délai d'expulsion du locataire. Il n'est pas systématique : l'article L. 412-1 permet au juge de le réduire ou de le supprimer, notamment lorsque les occupants sont entrés dans les lieux par voie de fait ou que la procédure de relogement a été engagée. Encore faut-il l'avoir demandé expressément au juge du fond, ce qui est trop rarement fait dans les assignations en résiliation de bail et expulsion. Une demande de suppression du délai formulée dès l'assignation, motivée par la mauvaise foi du locataire, coûte une ligne de conclusions et peut faire gagner deux mois.

La tentative d'expulsion et le procès-verbal

Passé le délai, le commissaire de justice se déplace. Trois issues. Le locataire a libéré les lieux : un procès-verbal de reprise est dressé. Le locataire est présent et accepte de partir : l'expulsion est réalisée. Le locataire refuse d'ouvrir, est absent, ou s'oppose : le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion. Ce procès-verbal n'est pas un constat d'échec, c'est la pièce qui conditionne l'étape suivante.

La réquisition de la force publique

Le commissaire de justice saisit alors le préfet d'une demande de concours de la force publique. L'article L. 153-1 du CPCE rappelle que l'État est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements et des autres titres exécutoires, et que le refus de l'État de prêter son concours ouvre droit à réparation. En pratique, la préfecture instruit la demande : situation sociale du ménage, présence d'enfants scolarisés, existence d'une demande de logement social, risques de trouble à l'ordre public.

Le silence gardé plus de deux mois sur la demande de concours vaut décision implicite de refus. Cette décision implicite, loin d'être une impasse, est le point de départ du levier le plus efficace à la disposition du bailleur, examiné plus loin.

Les quatre points où la procédure se bloque réellement

La trêve hivernale

L'article L. 412-6 du CPCE interdit toute mesure d'expulsion non exécutée du 1er novembre de chaque année au 31 mars de l'année suivante. Un commandement délivré en septembre produira donc, le plus souvent, ses effets en avril. Les exceptions sont limitées : occupants entrés par voie de fait, relogement assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille, immeuble frappé d'un arrêté de péril. Un locataire défaillant mais régulièrement entré dans les lieux en vertu d'un bail bénéficie de la trêve, quelle que soit l'ancienneté de sa dette.

La conséquence pratique est calendaire : la date d'expulsion du locataire dépend moins de la date du jugement que du mois où le commandement de quitter les lieux est délivré. Un jugement obtenu en octobre et signifié sans délai ne produira pas d'effet matériel avant le printemps suivant.

Les délais de grâce du juge de l'exécution

L'article L. 412-3 du CPCE permet au juge d'accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée, lorsque leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite a sensiblement resserré le dispositif : la durée de ces délais, auparavant comprise entre trois mois et trois ans, est désormais fixée entre un mois et un an par l'article L. 412-4 du CPCE.

Cette réforme a réduit l'un des principaux gisements de blocage, mais elle ne l'a pas supprimé. Le locataire conserve la faculté de saisir le juge de l'exécution d'une demande de délais après le commandement. Cette saisine n'a pas, en elle-même, d'effet suspensif de plein droit, mais la préfecture diffère en pratique sa décision dans l'attente de l'ordonnance. Le bailleur a donc intérêt à constituer avocat pour s'opposer à la demande et, surtout, à documenter l'absence de bonne foi : défaut total de paiement de l'indemnité d'occupation, absence de démarche de relogement, absence de dépôt d'une demande de logement social.

Le filtre préfectoral

C'est le blocage le plus mal vécu par les bailleurs, parce qu'il est opaque. Le refus de concours, explicite ou implicite, n'annule pas le titre : il déplace le litige du terrain judiciaire au terrain administratif et transforme une créance d'expulsion en créance indemnitaire contre l'État. Rester passif à ce stade est la principale erreur stratégique.

Les vices de la chaîne d'actes

Dans un nombre non négligeable de dossiers qui n'avancent pas, la cause n'est ni la trêve, ni le préfet, mais un défaut interne à la procédure : jugement non signifié, commandement incomplet au regard de l'article R. 411-1 du CPCE, absence de notification au préfet au titre de l'article L. 412-5, erreur dans la désignation des occupants, oubli de viser les occupants du chef du locataire. Lorsque le dossier n'avance pas, l'audit de la chaîne d'actes doit précéder toute démarche nouvelle.

Expulsion du locataire : combien de temps, concrètement ?

Aucun praticien sérieux ne donnera un délai unique, et toute annonce chiffrée garantie doit être écartée. Ce qui peut être énoncé, ce sont les durées légales qui s'additionnent après le jugement :

- le temps de signification du jugement et de délivrance du commandement de quitter les lieux, qui dépend de la réactivité du bailleur et de son conseil ;

- le délai de deux mois de l'article L. 412-1 du CPCE, suspendu tant que le préfet n'a pas été informé du commandement ;

- le cas échéant, la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars (article L. 412-6) ;

- le cas échéant, les délais de grâce accordés par le juge de l'exécution, d'un mois à un an depuis la loi du 27 juillet 2023 ;

- le délai d'instruction de la réquisition de la force publique, le silence de plus de deux mois valant refus.

Dans un dossier sans incident, où le commandement est délivré hors période hivernale et où le concours est accordé, la libération des lieux intervient dans les mois qui suivent le jugement. Dans un dossier où se cumulent une demande de délais et un refus de concours, la perspective se compte en années, et l'enjeu bascule du recouvrement du logement vers l'indemnisation du préjudice. La seule variable réellement maîtrisée par le bailleur est le temps mort entre le prononcé du jugement et la délivrance du commandement. C'est celle sur laquelle il faut agir en priorité.

Quatre leviers concrets quand le locataire est toujours là

Levier 1 : auditer la chaîne d'actes et relancer formellement l'exécution

Avant d'invoquer la lenteur de l'administration, il faut reconstituer le dossier d'exécution : copie exécutoire du jugement, acte de signification, commandement de quitter les lieux avec ses mentions, justificatif de l'information du préfet, procès-verbal de tentative d'expulsion, accusé de réception de la demande de concours de la force publique. Un dossier dans lequel l'une de ces pièces manque n'est pas bloqué par la préfecture : il n'est pas encore arrivé jusqu'à elle.

Cet audit permet aussi de savoir à quelle date exacte le délai de deux mois a commencé à courir, et donc à partir de quand le silence de l'administration devient juridiquement exploitable. Il est également l'occasion de vérifier que les occupants du chef du locataire, conjoint, concubin, sous-locataire, sont bien visés par le titre, faute de quoi l'expulsion devra être reprise à leur encontre.

Levier 2 : engager la responsabilité de l'État devant le tribunal administratif

C'est le levier le plus sous-utilisé, et le plus efficace. Le principe est ancien : depuis la décision Couitéas du Conseil d'État du 30 novembre 1923, le refus de l'État de prêter son concours à l'exécution d'une décision de justice, lorsqu'il est motivé par un risque de trouble à l'ordre public, engage sa responsabilité sans faute sur le fondement de la rupture d'égalité devant les charges publiques. L'article L. 153-1 du CPCE a consacré cette solution en droit positif.

La démarche se déroule en deux temps. Une demande préalable indemnitaire est adressée au préfet, chiffrant le préjudice : indemnités d'occupation non recouvrées depuis l'expiration du délai de deux mois, charges supportées, frais d'exécution, éventuelle perte locative. Puis, en cas de rejet exprès ou implicite, un recours indemnitaire est introduit devant le tribunal administratif, le cas échéant précédé d'un référé-provision sur le fondement de l'article R. 541-1 du code de justice administrative lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

L'effet pratique dépasse l'indemnisation. Une préfecture confrontée à une créance indemnitaire qui court mois après mois réexamine fréquemment sa position sur le concours de la force publique. Le contentieux administratif est, en matière d'expulsion, autant un accélérateur qu'une compensation.

Levier 3 : traiter la créance indépendamment de l'occupation

L'occupation et la dette sont deux contentieux distincts. Tant que le locataire est dans les lieux, il doit l'indemnité d'occupation fixée par le jugement, et celle-ci constitue une créance exécutoire qui peut faire l'objet de voies d'exécution immédiates, sans attendre la libération du logement.

Le commissaire de justice dispose, sur le fondement des articles L. 152-1 et L. 152-2 du CPCE, d'un droit de communication lui permettant d'obtenir de l'administration fiscale, via le fichier FICOBA, et des organismes sociaux l'adresse de l'employeur et les comptes bancaires du débiteur. De là découlent la saisie-attribution sur comptes et la saisie des rémunérations, dont la procédure a été déjudiciarisée et confiée aux commissaires de justice par la loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023 d'orientation et de programmation du ministère de la justice, avec une entrée en vigueur au 1er juillet 2025.

Il faut également activer les sûretés souscrites à la conclusion du bail : mise en demeure puis assignation de la caution, déclaration de sinistre auprès de l'assureur garantie loyers impayés dans les délais contractuels, mise en jeu de la garantie Visale lorsqu'elle a été accordée. Ces démarches ont leurs propres forclusions contractuelles : un retard de déclaration peut faire perdre une garantie parfaitement valable. Il convient enfin de garder à l'esprit que les actions dérivant d'un contrat de bail d'habitation se prescrivent par trois ans en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Levier 4 : monnayer un départ volontaire à date certaine

L'arbitrage est économique, pas moral. Lorsque le locataire est insolvable, que la trêve hivernale approche et que le concours de la force publique est incertain, la poursuite de l'exécution a un coût, en actes, en honoraires et surtout en mois d'occupation sans contrepartie. Un protocole d'accord transactionnel, conclu dans les conditions de l'article 2044 du code civil, peut prévoir la libération des lieux à une date certaine, la remise des clés constatée par procès-verbal, l'état des lieux de sortie, et en contrepartie un abandon total ou partiel de la créance d'arriéré, voire une aide au déménagement.

Trois précautions sont indispensables. La transaction doit être rédigée avec des concessions réciproques réelles et une date de libération ferme. Elle ne doit pas éteindre les recours contre la caution ou l'assureur si l'on entend les conserver, ce qui suppose une rédaction précise de l'objet de la renonciation. Elle doit enfin prévoir ce qu'il advient en cas d'inexécution, le titre exécutoire initial devant rester mobilisable. Un bailleur qui récupère son bien avec trois mois d'avance et le remet en location récupère souvent davantage, en valeur actualisée, qu'en poursuivant une créance irrécouvrable.

Après la remise des clés : les meubles et la suite du recouvrement

L'expulsion réalisée, le commissaire de justice dresse un procès-verbal d'expulsion et traite le sort des biens laissés sur place. L'article L. 433-2 du CPCE organise ce traitement : les meubles sont laissés sur place ou entreposés, et le procès-verbal comporte sommation à la personne expulsée de les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable. À l'expiration de ce délai, les biens non retirés sont vendus aux enchères publiques, ceux dépourvus de valeur marchande pouvant être déclarés abandonnés par le juge de l'exécution. Le bailleur qui jette lui-même les affaires du locataire s'expose à une action en responsabilité qui vient parfois annuler, en valeur, le bénéfice de l'expulsion.

La créance, elle, survit. L'arriéré de loyers et l'indemnité d'occupation demeurent recouvrables par les voies d'exécution de droit commun. Si le locataire était un professionnel ou une société placée en procédure collective, la logique change entièrement : déclaration de créance dans le délai de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC, arrêt des poursuites individuelles, et régime particulier de la continuation du bail commercial. Ce cas de figure appelle une analyse propre.

Ce qu'il faut retenir, et par quoi commencer

Le parti pris est simple : dans la grande majorité des dossiers d'expulsion bloqués, le problème n'est pas le jugement, c'est l'exécution. Obtenir une décision est une compétence de contentieux ; la transformer en remise de clés est une compétence de voies d'exécution, et les deux ne se recouvrent pas. Un bailleur qui attend passivement une réponse de la préfecture pendant un an perd deux fois : il ne récupère pas son logement et il laisse s'accumuler une créance dont il n'a engagé aucune démarche de recouvrement ni d'indemnisation.

Si vous avez un jugement et un locataire toujours dans les lieux, commencez par reconstituer la chaîne d'actes et datez précisément chaque étape : signification du jugement, commandement de quitter les lieux, information du préfet au titre de l'article L. 412-5 du CPCE, procès-verbal de tentative, demande de concours de la force publique. Cette simple chronologie dira si votre dossier est bloqué par le droit, par l'administration ou par une diligence manquante. Dans les deux premiers cas, la voie est le tribunal administratif et le recouvrement parallèle ; dans le troisième, la régularisation immédiate. Faites établir ce diagnostic avant d'engager de nouveaux frais d'exécution.

Questions fréquentes

Combien de temps après le jugement d'expulsion le locataire doit-il partir ?

Le jugement ne fixe pas en lui-même une date de départ. Après signification du jugement, un commandement de quitter les lieux est délivré, et l'expulsion ne peut intervenir qu'à l'expiration d'un délai de deux mois en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Ce délai est suspendu tant que le commissaire de justice n'a pas informé le préfet du commandement (article L. 412-5). S'y ajoutent, le cas échéant, la trêve hivernale et les délais de grâce accordés par le juge de l'exécution.

Peut-on expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?

Non, sauf exception. L'article L. 412-6 du CPCE interdit toute mesure d'expulsion non exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars de l'année suivante. Les exceptions concernent notamment les occupants entrés dans les lieux par voie de fait, les cas où un relogement est assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille, et les immeubles frappés d'un arrêté de péril. Un locataire entré régulièrement en vertu d'un bail bénéficie de la trêve, même avec un arriéré important.

Que faire si la préfecture ne répond pas à la demande de concours de la force publique ?

Le silence gardé pendant plus de deux mois sur la demande de concours vaut décision implicite de refus. Ce refus ouvre droit à réparation sur le fondement de l'article L. 153-1 du CPCE et de la jurisprudence Couitéas du Conseil d'État du 30 novembre 1923. La marche à suivre consiste à adresser une demande préalable indemnitaire chiffrée au préfet, puis à saisir le tribunal administratif d'un recours indemnitaire, éventuellement précédé d'un référé-provision. Cette démarche conduit fréquemment la préfecture à réexaminer sa position sur l'octroi du concours.

Le locataire peut-il encore obtenir des délais après le jugement d'expulsion ?

Oui. L'article L. 412-3 du CPCE permet au juge d'accorder des délais renouvelables lorsque le relogement des occupants ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la durée de ces délais est comprise entre un mois et un an, contre trois mois à trois ans auparavant (article L. 412-4). Le bailleur a intérêt à se défendre à cette audience en démontrant l'absence de paiement de l'indemnité d'occupation et l'absence de démarche de relogement.

L'appel du locataire suspend-il l'expulsion ?

En principe non. Depuis le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile. Le locataire doit saisir le premier président de la cour d'appel d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire sur le fondement de l'article 514-3, ce qui suppose des moyens sérieux et des conséquences manifestement excessives. L'appel seul ne suffit donc pas à geler la procédure.

Peut-on récupérer les loyers impayés pendant que le locataire occupe encore le logement ?

Oui, et c'est généralement une erreur de l'attendre. L'arriéré de loyers et l'indemnité d'occupation fixée par le jugement constituent une créance exécutoire immédiatement mobilisable. Le commissaire de justice peut obtenir, au titre des articles L. 152-1 et L. 152-2 du CPCE, les coordonnées bancaires et l'employeur du débiteur, puis pratiquer une saisie-attribution ou une saisie des rémunérations. Les garanties souscrites, caution, assurance loyers impayés, garantie Visale, doivent être activées en parallèle dans les délais contractuels.

Que deviennent les meubles du locataire après l'expulsion ?

Le procès-verbal d'expulsion comporte sommation à la personne expulsée de retirer ses biens dans un délai de deux mois non renouvelable, conformément à l'article L. 433-2 du CPCE. À l'expiration de ce délai, les biens non retirés sont vendus aux enchères publiques, ceux dépourvus de valeur marchande pouvant être déclarés abandonnés par le juge de l'exécution. Le bailleur ne doit en aucun cas s'en débarrasser lui-même, sous peine d'engager sa responsabilité.