Droit immobilier et locatif
Le cabinet de Maître Matthieu Clodomir, avocat au Barreau de Nice, intervient en droit locatif et en copropriété. Il défend aussi bien les bailleurs que les locataires engagés dans un litige, ainsi que les propriétaires confrontés à des malfaçons ou à des travaux inachevés.
À Nice, ces litiges relèvent du tribunal judiciaire ; les contentieux du bail d’habitation y sont jugés par le juge des contentieux de la protection. Le cabinet intervient à chaque étape : analyse du dossier, recherche d’un accord, procédure, puis exécution de la décision.
Nos articles sur le droit immobilier et locatif
Défense des bailleurs
Être propriétaire d’un bien mis en location expose à de nombreuses difficultés : loyers impayés, dégradations, départs imprévus, ou refus de quitter les lieux à l’expiration du bail.
Le cabinet accompagne les bailleurs dans la gestion complète du litige, depuis la phase amiable jusqu’à l’exécution de la décision judiciaire.
Cela comprend notamment :
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La mise en demeure et la délivrance de commandements de payer visant la clause résolutoire ;
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L’assignation en résiliation de bail et expulsion devant le juge des contentieux de la protection ;
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La recherche de solutions intermédiaires (départ volontaire, échéancier) ;
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Le recouvrement des loyers et des charges, ainsi que des frais exposés (commissaire de justice, avocat).
Une attention particulière est portée à la stratégie à adopter pour optimiser les délais, éviter les erreurs de procédure et préserver les intérêts économiques du bailleur.
Une procédure encadrée par des délais stricts
Le commandement de payer, délivré par commissaire de justice, laisse au locataire six semaines pour régler sa dette. Il doit comporter des mentions obligatoires, à peine de nullité. S’il existe une caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
À défaut de paiement, l’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité. Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement, dans la limite de trois ans.
Une fois l’expulsion ordonnée, un commandement de quitter les lieux est délivré. Pour un logement habité, l’expulsion ne peut intervenir qu’après un délai de deux mois, que le juge peut réduire ou supprimer dans certains cas (article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution). Si l’occupant reste dans les lieux, le concours de la force publique est demandé au préfet ; un refus ouvre droit à réparation par l’État (article L. 153-1 du même code).
Les garanties à mobiliser
Un impayé ne se recouvre pas seulement auprès du locataire. Selon le dossier, le bailleur peut agir contre la caution, actionner son assurance loyers impayés ou la garantie Visale, et imputer sur le dépôt de garantie les sommes restant dues à la sortie. Une fois le jugement obtenu, les voies d’exécution permettent de saisir les comptes bancaires ou les salaires du débiteur.
Assistance des locataires
Le cabinet intervient également aux côtés des locataires confrontés à une procédure d’expulsion ou à des pratiques abusives du bailleur.
En cas de loyers impayés, de congé contesté, de logement non conforme ou d’abus dans la restitution du dépôt de garantie, une analyse juridique du contrat et des faits permet d’envisager plusieurs leviers :
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Négociation d’un plan d’apurement ou demande de délais de paiement ;
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Contestation d’un commandement ou d’un congé abusif ;
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Saisine du juge pour obtenir la restitution du dépôt de garantie, ou faire constater un manquement du bailleur ;
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Assistance lors des procédures d’expulsion.
Le cabinet veille à ce que les droits du locataire soient respectés tout au long de la procédure.
Le congé donné par le bailleur suppose un préavis de six mois. Il doit indiquer son motif, à peine de nullité : reprise, vente ou motif légitime et sérieux (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). En cas de contestation, le juge peut vérifier la réalité du motif ; un congé frauduleux pour reprise ou pour vente est en outre pénalement sanctionné.
La restitution du dépôt de garantie
Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, de deux mois dans le cas contraire. Les retenues doivent être dûment justifiées. En cas de retard, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le logement non décent
Lorsque le logement ne répond pas aux critères de décence, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité. À défaut d’accord ou de réponse dans les deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation, ou directement le juge. Celui-ci fixe les travaux et leur délai, et peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à leur exécution (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Contentieux de la copropriété
Le fonctionnement d’une copropriété peut donner lieu à de nombreux désaccords, tant sur le fond (travaux, usage des parties communes) que sur la forme (validité des décisions prises en assemblée générale).
Le cabinet intervient pour :
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Contester une résolution d’AG ou demander l’annulation d’une décision non conforme ;
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Conseiller ou représenter un copropriétaire dans le cadre d’un litige avec le syndic ou un autre copropriétaire ;
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Gérer les situations d’impayés de charges, de troubles de voisinage, ou de non-respect du règlement de copropriété ;
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Assister les syndics bénévoles ou les copropriétaires souhaitant régulariser une situation conflictuelle.
Deux mois pour contester une assemblée générale
Le copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une décision d’assemblée générale, à peine de déchéance (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Passé ce délai, même une décision irrégulière ne peut plus être remise en cause : le procès-verbal doit être analysé dès sa réception.
Charges impayées et troubles de voisinage
Lorsqu’un copropriétaire ne règle pas une provision à son échéance, une mise en demeure restée sans effet pendant trente jours rend exigibles les autres provisions non encore échues. Le syndicat peut alors obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant devant le président du tribunal judiciaire, selon la procédure accélérée au fond (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965).
Les nuisances entre voisins relèvent, depuis 2024, de l’article 1253 du Code civil : celui qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.
Malfaçons et litiges de travaux
Le cabinet assiste les propriétaires et les copropriétés confrontés à des malfaçons, à des retards ou à un chantier abandonné. Deux réflexes conditionnent l’issue du dossier : faire constater les désordres, puis agir dans le délai de la garantie applicable.
Lorsque l’origine ou l’étendue des désordres est discutée, une expertise judiciaire peut être demandée en référé, avant tout procès (article 145 du Code de procédure civile). Les garanties légales courent toutes à compter de la réception des travaux :
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la garantie de parfait achèvement, pendant un an, pour les désordres signalés par le maître de l’ouvrage (article 1792-6 du Code civil) ;
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la garantie de bon fonctionnement, pendant au moins deux ans, pour les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage (article 1792-3) ;
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la garantie décennale, pendant dix ans, pour les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (articles 1792 et 1792-4-1).
Ces garanties s’appuient sur l’assurance dommages-ouvrage, que le maître de l’ouvrage doit souscrire avant l’ouverture du chantier (article L. 242-1 du Code des assurances), et sur l’assurance décennale de l’entreprise.
Quand l’entreprise est en liquidation
Si l’entreprise est placée en redressement ou en liquidation judiciaire, la créance doit être déclarée au mandataire judiciaire ou au liquidateur dans les deux mois de la publication du jugement au BODACC (article R. 622-24 du Code de commerce). Le guide travaux inachevés et entreprise en liquidation détaille la démarche.
De l’amiable à l’exécution
Beaucoup de litiges locatifs et de copropriété se règlent sans procès : mise en demeure argumentée, échéancier, protocole de départ. Lorsque l’accord échoue, le cabinet engage la procédure, puis poursuit l’exécution du jugement obtenu. Les sommes dues relèvent aussi du recouvrement de créances.
Questions fréquentes
Combien de temps dure une procédure d’expulsion pour loyers impayés ?
Il faut compter plusieurs mois. Le commandement de payer laisse six semaines au locataire, puis l’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. Après le jugement, un délai de deux mois suit en principe le commandement de quitter les lieux. La durée dépend ensuite des délais accordés par le juge et du concours de la force publique.
Quel est le délai pour contester une décision d’assemblée générale ?
Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, pour les copropriétaires opposants ou défaillants (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Passé ce délai, l’action n’est plus possible.
Que faire en cas de malfaçons après des travaux ?
Faites constater les désordres par écrit, avec photos, et signalez-les à l’entreprise par lettre recommandée. Identifiez ensuite la garantie applicable : parfait achèvement, bon fonctionnement ou décennale, chacune avec son propre délai. Si les désordres sont contestés, une expertise judiciaire peut être demandée en référé.
Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué ?
Un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois dans le cas contraire. Tout retard entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé.