Restitution du dépôt de garantie : délais d'un et deux mois, retenues justifiées, majoration de 10 %

La fin d'un bail d'habitation produit rarement un contentieux spontané sur le fond : elle produit un contentieux sur un solde. Le locataire a rendu les clés, il attend le remboursement de son dépôt de garantie ; le bailleur a constaté des dégradations, des charges non régularisées ou un arriéré de loyer, et il retient tout ou partie de la somme. Les deux ont parfois raison, et la discussion se déplace alors sur deux terrains très différents : le respect du délai légal de restitution d'une part, le bien-fondé des retenues d'autre part. Ce guide détaille les deux délais prévus par l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ce que le bailleur peut déduire et sur quelles justifications, le mécanisme de la majoration de 10 % lorsque la restitution est tardive, et la manière de porter le litige devant le juge des contentieux de la protection.

Ce que le dépôt de garantie garantit, et ce que la loi encadre dès la signature du bail

Le dépôt de garantie n'est pas une avance sur loyer, ni une indemnité forfaitaire d'occupation. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 en fixe l'objet : il est prévu par le contrat de location « pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ». Il s'agit donc d'une sûreté en numéraire, affectée aux manquements du locataire et à eux seuls.

Plusieurs règles verrouillent ce mécanisme dès l'origine, et elles sont régulièrement méconnues dans les baux rédigés sans assistance.

- Le dépôt de garantie « ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal ». Le plafond se calcule sur le loyer hors charges.

- Il est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers, au moment de la signature du bail.

- Aucun dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel par application de l'article 7 de la même loi, le bailleur peut alors en exiger un.

- Le montant du dépôt « ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire » et « ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé ».

Cette dernière règle a une conséquence pratique immédiate : un bailleur ne peut pas demander un complément de dépôt de garantie parce que le loyer a été révisé en cours de bail ou lors d'un renouvellement. Une clause prévoyant un tel réajustement se heurte frontalement au texte.

Enfin, une situation génère un contentieux récurrent : la vente du logement en cours de bail. L'article 22 tranche sans ambiguïté. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. Le locataire réclame donc son dépôt à l'acquéreur, même si ce dernier affirme ne jamais l'avoir reçu du vendeur. Le règlement de comptes entre vendeur et acquéreur est leur affaire, pas celle du locataire.

Deux délais de restitution, un seul point de départ

Le point de départ : la remise des clés, pas la fin du bail

C'est l'erreur de calcul la plus fréquente, dans les deux camps. Le délai ne court ni de la date d'échéance du congé, ni de la date de l'état des lieux de sortie lorsque celle-ci précède la remise effective des clés. L'article 22 vise la restitution « dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire ».

Deux modes de remise sont ainsi expressément visés : la main propre et la lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Pour le locataire, l'enjeu est probatoire. Des clés déposées dans une boîte aux lettres, glissées sous une porte ou confiées à un voisin ne constituent pas une remise datée et opposable. Si le bailleur conteste ensuite la date, le locataire ne peut plus situer le point de départ du délai, donc plus calculer son retard, donc plus chiffrer sa majoration.

La remise au mandataire vaut remise au bailleur. Les clés confiées à l'agence qui gère le lot déclenchent le délai, même si le propriétaire ne les récupère que plus tard. Un bailleur qui change de gestionnaire au moment de la sortie des lieux ne peut pas opposer au locataire une difficulté de transmission interne.

Le délai d'un mois : état des lieux de sortie conforme à l'état des lieux d'entrée

Le même article prévoit un délai abrégé : le dépôt « est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ».

La condition est objective : la conformité entre les deux états des lieux. Elle suppose donc que les deux documents existent et soient comparables. Un logement rendu dans l'état où il a été reçu, documenté par un état des lieux de sortie sans réserve, fait basculer le bailleur dans le régime du mois. Le bailleur qui souhaite conserver le bénéfice du délai de deux mois ne peut pas se contenter d'inscrire une réserve de principe, du type « sous réserve de vérifications ultérieures », sans constatation matérielle : il s'expose à ce que le juge retienne la conformité des états des lieux, et donc l'expiration du délai d'un mois.

À l'inverse, le délai d'un mois n'interdit pas les retenues. Le texte le dit expressément : la restitution dans le mois s'opère elle aussi « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ». Un état des lieux de sortie conforme ne purge pas un arriéré de loyer ou un solde de charges.

Le délai de deux mois, régime de droit commun

Dès que l'état des lieux de sortie fait apparaître une différence avec l'état des lieux d'entrée, le bailleur dispose de deux mois à compter de la remise des clés. Ce délai lui sert à chiffrer les dégradations, à obtenir des devis ou des factures, et à arrêter le compte locatif. Il s'agit d'un délai maximal, non d'un délai d'attente : rien n'interdit de restituer plus tôt, et un bailleur diligent qui n'a aucune retenue à opérer a intérêt à solder rapidement pour éteindre le risque de majoration.

L'adresse du nouveau domicile : une obligation du locataire, assortie d'une sanction

L'article 22 impose au locataire une diligence précise : « A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. » Ce n'est pas une formalité décorative. La sanction figure plus loin dans le texte : la majoration de 10 % « n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile ».

Un locataire qui quitte les lieux sans laisser d'adresse se prive donc de la majoration, même si le bailleur n'a effectivement rien restitué. La créance de restitution subsiste, mais sa sanction du retard tombe. En pratique, l'adresse doit être mentionnée dans l'état des lieux de sortie ou dans le courrier recommandé accompagnant les clés, et conservée.

Les retenues du bailleur : ce qui se déduit, ce qui se justifie

La règle légale : des sommes « dûment justifiées »

Le texte n'ouvre la déduction que pour deux catégories : « les sommes restant dues au bailleur » et « les sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire », les unes et les autres « sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ».

La première catégorie recouvre les dettes nées du bail : loyers et charges impayés, solde de régularisation de charges, indemnité d'occupation en cas de maintien dans les lieux, coût des réparations locatives non effectuées. La seconde vise les sommes que le bailleur devra acquitter à la place du locataire défaillant, par exemple auprès d'un fournisseur ou du syndic.

L'exigence centrale tient en deux mots : dûment justifiées. L'article 22 ne dresse aucune liste de justificatifs admissibles et ne précise pas si un devis suffit ou si une facture acquittée est nécessaire. Cette question relève de l'appréciation des juridictions, au cas par cas. Le réflexe de prudence est donc le même pour les deux parties : le bailleur a intérêt à produire le document le plus probant dont il dispose, accompagné des photographies et du constat contradictoire qui établissent le lien entre le désordre et l'occupation ; le locataire a intérêt à contester toute retenue non appuyée sur une pièce, un montant qui apparaît pour la première fois dans un courrier de décompte sans aucune pièce jointe étant par construction fragile.

Une retenue forfaitaire du type « provision pour remise en état » ne correspond à aucune catégorie du texte. Le bailleur doit opposer des sommes identifiées, chiffrées et rattachées à une obligation locative précise.

La limite des retenues : usage normal, vétusté, force majeure

La frontière entre ce qui incombe au locataire et ce qui reste à la charge du propriétaire se lit dans deux textes complémentaires.

« S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » (article 1730 du code civil)

L'article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 complète la définition : sont des réparations locatives « les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif ». Le même article précise que « ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe » : la liste annexée est indicative, et non limitative. Un locataire ne peut donc pas écarter une retenue au seul motif qu'elle ne figurerait pas littéralement dans l'annexe, et un bailleur ne peut pas davantage soutenir que tout ce qui y figure est automatiquement imputable au locataire sans examen de l'origine du désordre.

La ligne de partage est double. Elle est d'abord causale : la réparation doit être consécutive à l'usage normal des locaux à usage privatif. Elle est ensuite temporelle : ce qui s'est dégradé par vétusté échappe au locataire, en application de l'article 1730 du code civil. Une moquette posée bien avant l'entrée dans les lieux et usée par le passage, une peinture ternie par plusieurs années d'occupation, un joint de douche altéré par le temps ne relèvent pas de la même logique qu'un trou dans une cloison, une porte enfoncée ou un plan de travail brûlé. L'existence d'un abattement chiffré pour vétusté ne résulte d'aucun des textes précités : elle relève d'accords collectifs ou de l'appréciation judiciaire, et doit donc être discutée, non affirmée comme un barème opposable.

L'état des lieux, pièce maîtresse de la discussion

L'article 3-2 de la loi de 1989 impose un état des lieux établi « dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés », contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles. À défaut d'accord, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, les parties étant avisées au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, c'est bien le commissaire de justice, et non plus l'huissier, qui intervient.

L'absence d'état des lieux ne laisse pas le terrain vide. L'article 1731 du code civil pose une présomption : S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Mais l'article 3-2 la neutralise contre la partie fautive : à défaut d'état des lieux ou de remise d'un exemplaire à l'une des parties, « la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise ».

La conséquence stratégique est nette. Un bailleur qui n'a jamais fait d'état des lieux d'entrée, ou qui n'en a jamais remis d'exemplaire au locataire, perd le bénéfice de la présomption s'il est à l'origine de cette carence. Il doit alors prouver positivement l'état initial du logement et l'imputabilité des désordres. Symétriquement, un locataire qui se dérobe à l'établissement de l'état des lieux de sortie ne peut pas se retrancher derrière l'absence de document.

L'immeuble collectif et la provision de 20 %

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, l'article 22 autorise un mécanisme en deux temps. Le bailleur « procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble ».

Trois points méritent attention. Le plafond de 20 % se calcule sur le montant du dépôt de garantie, et non sur le montant des charges prévisibles. La provision doit être « dûment justifiée », ce qui exclut une rétention systématique de 20 % appliquée par principe à toutes les sorties. Enfin, la régularisation définitive et la restitution du solde « sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble ». Le texte réserve toutefois une sortie rapide : « les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes ». Pour un locataire pressé de récupérer sa trésorerie, négocier ce solde immédiat vaut souvent mieux que d'attendre l'assemblée générale d'approbation des comptes.

Ce mécanisme ne couvre que la quote-part de charges de copropriété non encore arrêtée. Il ne permet pas de conserver 20 % du dépôt au titre de dégradations hypothétiques.

La majoration de 10 % : assiette, déclenchement, exception

C'est le levier le plus efficace du locataire face à un dépôt de garantie non restitué, et c'est aussi la disposition la plus souvent mal citée.

« A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

Trois précisions s'imposent, issues de la rédaction actuelle de l'article 22 telle qu'issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.

L'assiette est le loyer mensuel en principal, c'est-à-dire hors charges, et non le montant du dépôt de garantie ni le montant du solde restant dû. Lorsque le dépôt a été fixé au plafond légal d'un mois de loyer, les deux montants coïncident, ce qui entretient la confusion ; dès que le dépôt a été fixé en dessous du plafond, le calcul diverge.

Le déclencheur est la période mensuelle commencée, non le mois complet de retard. Un retard de quelques jours au-delà du terme ouvre droit à la majoration pour une période mensuelle entière. Un retard qui franchit le terme suivant en ouvre une seconde. Exemple de calcul : clés remises en main propre le 15 mars avec état des lieux de sortie non conforme, délai de deux mois expirant le 15 mai, restitution effective le 20 juin ; deux périodes mensuelles ont été commencées en retard, soit une majoration égale à 20 % du loyer mensuel en principal.

La majoration s'ajoute au « dépôt de garantie restant dû », c'est-à-dire au solde après déduction des retenues justifiées : elle suppose qu'une somme reste effectivement due au locataire. Un bailleur qui opère une retenue pour partie fondée et restitue le reliquat hors délai reste exposé, la majoration se calculant alors toujours sur le loyer mensuel en principal, et non sur le montant de ce reliquat.

Enfin, l'exception déjà évoquée : la majoration « n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile ». C'est la première ligne de défense du bailleur assigné, et il lui appartient d'établir que le retard trouve bien là son origine.

Les textes ne tranchent pas la question de savoir si le juge peut moduler cette majoration. Mieux vaut donc la présenter, dans une mise en demeure comme dans une assignation, comme la conséquence que la loi attache au retard, en la chiffrant précisément période par période, plutôt que d'en faire un montant global non détaillé.

Agir : de la mise en demeure à la saisine du juge des contentieux de la protection

La mise en demeure, acte utile et non facultatif en pratique

La première démarche du locataire consiste à adresser au bailleur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, une mise en demeure chiffrée. Elle doit rappeler la date et le mode de remise des clés, la nature de l'état des lieux de sortie, le délai applicable (un mois ou deux mois), le montant du dépôt, le détail des retenues contestées et le calcul de la majoration par période mensuelle commencée. Ce courrier sert trois fonctions : il fixe la position du locataire, il contraint le bailleur à produire ses justificatifs, et il constitue la pièce d'appui du dossier si l'affaire part au contentieux.

Du côté du bailleur, la réponse utile n'est pas un refus de principe mais un décompte : poste par poste, montant, pièce justificative correspondante, rattachement à l'état des lieux. Un décompte structuré désamorce une part importante des instances.

Le préalable amiable obligatoire sous 5 000 euros

L'article 750-1 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2023-357 du 11 mai 2023 applicable aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023, impose, « à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office », que la demande en justice soit précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle « tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ».

La plupart des litiges de dépôt de garantie se situent sous ce seuil. Négliger ce préalable expose à une irrecevabilité relevée d'office, c'est-à-dire à la perte pure et simple de l'instance engagée.

Le texte prévoit des dispenses, dont deux intéressent particulièrement ce contentieux :

- l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur, le demandeur justifiant « par tout moyen de la saisine et de ses suites » ;

- le cas où le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Cette seconde voie mérite un mot. Depuis la loi n° 2026-307 du 23 avril 2026, l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution confie la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances au commissaire de justice, pour une créance ayant une cause contractuelle ou résultant d'une obligation de caractère statutaire et inférieure à un montant défini par décret en Conseil d'État, à l'exclusion des créances ayant fait l'objet d'une facturation entre commerçants. La procédure se déroule dans un délai d'un mois à compter de l'invitation adressée au débiteur ; en cas d'accord du créancier et du débiteur sur le montant et les modalités du paiement, le commissaire de justice délivre sans autre formalité un titre exécutoire. Les frais sont à la charge exclusive du créancier. Pour un locataire face à un bailleur qui ne répond pas, l'intérêt est double : soit l'accord aboutit et un titre exécutoire est obtenu sans procès, soit la tentative échoue et dispense du préalable de conciliation.

La compétence : juge des contentieux de la protection

L'article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, attribue au juge des contentieux de la protection la connaissance « des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ». La formule est volontairement large : elle couvre aussi bien la demande du locataire en restitution que la demande reconventionnelle du bailleur en paiement de réparations locatives ou d'arriérés. La mention « tribunal d'instance » que l'on trouve encore dans des modèles de courrier en circulation est périmée depuis la réforme de 2020.

Les modalités précises de saisine et la question de la représentation varient selon la nature de la demande et son montant ; elles doivent être vérifiées avant d'engager l'acte, une erreur de forme sur ce point coûtant plus cher que l'enjeu du dossier.

Ce qui se joue à l'audience

Le débat porte presque toujours sur la preuve, rarement sur le principe. Le locataire doit établir la date et le mode de remise des clés, le montant du dépôt versé, la transmission de l'adresse de son nouveau domicile, et le défaut de restitution dans le délai applicable. Le bailleur doit établir le quantum et le fondement de chaque retenue, le caractère dûment justifié des sommes déduites, et l'imputabilité des désordres au locataire au regard de la comparaison des états des lieux, sous la réserve de la vétusté et de la force majeure de l'article 1730 du code civil.

Un dossier gagnable se perd sur des points matériels : absence de preuve de la date de remise des clés, état des lieux d'entrée jamais remis au locataire, retenues appuyées sur un simple décompte manuscrit, majoration réclamée en bloc sans décompte période par période, préalable de conciliation omis. L'inaction prolongée est également un risque : l'action en restitution dérive du bail et se prescrit donc par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989), ce qu'il convient de vérifier au regard de la date de remise des clés avant toute démarche.

Conclusion

Le contentieux du dépôt de garantie se gagne sur la méthode, pas sur l'indignation. Du côté du locataire, la combinaison de la date de remise des clés, de la transmission de l'adresse et du décompte de la majoration de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée transforme une réclamation en créance chiffrée, immédiatement exigible. Du côté du bailleur, la seule position tenable consiste à restituer dans le délai le solde non contesté et à opposer, pièces à l'appui, des retenues dûment justifiées poste par poste : une rétention globale décidée par précaution finit par coûter la majoration en plus de la restitution.

Avant d'engager quoi que ce soit, vérifiez trois éléments dans votre dossier : la preuve de la date et du mode de remise des clés, la preuve de la transmission de l'adresse du nouveau domicile, et la comparaison ligne à ligne des deux états des lieux. Si l'un des trois manque, la stratégie n'est pas la même, et le choix entre la voie amiable et l'assignation devant le juge des contentieux de la protection doit être arbitré en fonction de ce qui est réellement prouvable.

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Questions fréquentes

Le délai de restitution du dépôt de garantie court-il à partir de l'état des lieux de sortie ?

Non. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fait courir le délai « à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire ». Lorsque l'état des lieux de sortie est réalisé avant la remise effective des clés, c'est bien cette dernière date qui compte. En pratique, les deux coïncident souvent, mais il faut vérifier la chronologie avant de calculer un retard et de réclamer la majoration.

Quand s'applique le délai d'un mois plutôt que celui de deux mois ?

Le dépôt est restitué « dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ». Dans tous les autres cas, le délai maximal est de deux mois. Le délai abrégé n'interdit pas les retenues : un arriéré de loyer ou un solde de charges dûment justifié reste déductible même si le logement est rendu en parfait état.

La majoration de 10 % se calcule-t-elle sur le dépôt de garantie ou sur le loyer ?

Sur le loyer. Le texte prévoit une majoration « d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ». L'assiette est donc le loyer hors charges, et le déclencheur est la période mensuelle commencée, non le mois complet : quelques jours de retard au-delà du terme ouvrent droit à une période entière de majoration. Lorsque le dépôt a été fixé en dessous du plafond d'un mois de loyer, les deux montants ne coïncident pas.

Un bailleur peut-il retenir le dépôt de garantie sur la base d'un simple devis ?

L'article 22 exige seulement que les sommes déduites soient « dûment justifiées » et ne dresse aucune liste de justificatifs admissibles. La question de savoir si un devis suffit ou si une facture acquittée est nécessaire relève de l'appréciation des juridictions. Le bailleur a donc intérêt à produire la pièce la plus probante dont il dispose, accompagnée de l'état des lieux contradictoire et des photographies établissant le lien entre le désordre et l'occupation.

Que peut retenir le bailleur au titre de l'usure du logement ?

Rien au titre de la vétusté. L'article 1730 du code civil impose au preneur de rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant l'état des lieux, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». L'article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 limite les réparations locatives aux travaux d'entretien courant et menues réparations « consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif », la liste annexée n'étant qu'indicative. Une peinture ternie par plusieurs années d'occupation ne se traite pas comme un revêtement percé ou brûlé.

Le bailleur peut-il conserver une partie du dépôt en attendant les comptes de la copropriété ?

Oui, dans une limite précise. En immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, « lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble ». La régularisation définitive et la restitution du solde interviennent « dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble ». Les parties peuvent toutefois convenir amiablement de solder immédiatement l'ensemble des comptes, ce qui est souvent la solution la plus rationnelle.

Faut-il tenter une conciliation avant de saisir le juge pour un dépôt de garantie non restitué ?

Oui dans la plupart des cas. L'article 750-1 du code de procédure civile impose, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative lorsque la demande tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros. Des dispenses existent, notamment lorsque l'indisponibilité de conciliateurs entraîne une première réunion dans un délai supérieur à trois mois, ou lorsque le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances auprès d'un commissaire de justice.

Le nouveau propriétaire du logement doit-il restituer le dépôt versé à l'ancien bailleur ?

Oui. L'article 22 dispose qu'« en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur » et que « toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation ». Le locataire adresse donc sa demande à l'acquéreur, même si celui-ci soutient ne pas avoir reçu les fonds du vendeur. Le règlement de ce point entre vendeur et acquéreur est inopposable au locataire.