Le bailleur répond du trouble causé par son locataire

Un courrier du syndic, puis une lettre d'avocat adressée par le voisin du dessous, puis une plainte collective des occupants de l'immeuble : le propriétaire bailleur découvre souvent qu'il est mis en cause personnellement pour des nuisances qu'il n'a ni causées ni constatées. Musique nocturne, allées et venues permanentes, chien laissé seul, insultes dans les parties communes, dépôts d'encombrants : le trouble est le fait du locataire, mais la demande d'indemnisation et l'injonction de faire cesser les nuisances visent le propriétaire. Cette situation obéit à un régime précis, issu de l'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, du droit commun du trouble anormal de voisinage réécrit par la loi du 15 avril 2024, et du droit du bail. Ce guide expose ce que le bailleur doit faire, dans quel ordre, avec quelles preuves, jusqu'où va son obligation, ce que le locataire peut lui opposer, et comment se positionne le syndicat des copropriétaires face au copropriétaire bailleur. La mécanique procédurale de l'expulsion elle-même est traitée dans notre article consacré à l'expulsion du locataire après jugement.

Jouissance paisible : qui doit quoi à qui

Trois rapports juridiques distincts se superposent dans un dossier de trouble de voisinage locataire, et leur confusion est la première cause d'erreur de stratégie.

Le premier est le rapport entre le locataire et ses voisins. L'occupant qui génère les nuisances répond de son comportement envers les tiers, sur le fondement du droit de la responsabilité civile. Depuis la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, l'article 1253 du code civil désigne expressément le locataire parmi les personnes susceptibles d'être tenues du trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Le deuxième est le rapport entre le locataire et son bailleur. Le bail met à la charge du preneur une obligation d'usage paisible des locaux, que le code civil formule à l'article 1728 : le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. La formule de l'« usage en bon père de famille » a disparu du code avec la loi n° 2014-873 du 4 août 2014 ; la citer aujourd'hui est une erreur de version. Le statut locatif d'habitation reprend cette obligation d'user paisiblement des locaux loués, et les contrats types réglementaires la rappellent.

Le troisième est le rapport entre le bailleur et les tiers victimes. C'est celui qui surprend les propriétaires : le bailleur n'habite pas les lieux, ne commet aucun fait de nuisance, et se voit pourtant assigner. Ce rapport repose sur une obligation propre, définie par l'article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il faut enfin réserver une hypothèse fréquente dans les immeubles entiers détenus par un même propriétaire : lorsque le voisin victime est lui-même locataire du même bailleur, il dispose contre celui-ci d'une action contractuelle. L'article 1719, 3° du code civil oblige en effet le bailleur d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Le créancier de l'obligation de jouissance paisible est alors le voisin lésé, et le débiteur est le propriétaire.

L'article 6-1 de la loi de 1989 : une obligation d'agir, pas une responsabilité automatique

Le texte doit être lu dans sa lettre, car sa portée est plus étroite que ce que laissent croire les mises en demeure reçues par les bailleurs.

« Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. » (article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

Quatre éléments structurent cette obligation.

Le déclencheur est la mise en demeure dûment motivée. Tant qu'aucune mise en demeure n'a été reçue, l'obligation d'agir n'est pas née. Une plainte verbale au syndic, un message vocal, un échange de couloir ne la font pas naître. La mise en demeure doit être motivée, c'est-à-dire articuler des faits précis : nature des nuisances, dates, horaires, localisation, identité de l'occupant concerné. Un courrier affirmant globalement que « votre locataire est insupportable » ne répond pas à cette exigence.

Le débiteur de l'obligation est le propriétaire de locaux à usage d'habitation. Le texte vise les locaux à usage d'habitation. L'articulation de cette disposition avec les baux commerciaux ou avec les régimes spéciaux du logement social obéit à d'autres textes, qu'il convient d'examiner au cas par cas.

L'objet de l'obligation est l'usage des droits dont le propriétaire dispose en propre. Le bailleur n'a pas à faire cesser matériellement le trouble, ce qui lui est impossible : il n'a ni pouvoir de police, ni accès au logement loué. Il doit actionner les droits que le bail et la loi lui confèrent contre son locataire : rappel à l'ordre, mise en demeure, puis engagement d'une action en résiliation du bail. C'est la mise en œuvre de ces prérogatives, et elle seule, que le texte impose.

L'obligation cède devant un motif légitime. Le texte réserve cette hypothèse sans la définir. En pratique, le bailleur qui démontre avoir épuisé ses prérogatives, avoir mis en demeure son locataire, avoir engagé une procédure et avoir suivi son exécution, se place dans une position tout autre que celui qui n'a rien fait pendant deux ans.

Point de vigilance sur la responsabilité du bailleur trouble de voisinage : l'article 6-1 ne crée pas une responsabilité automatique du propriétaire du seul fait du trouble commis par l'occupant. Il crée une obligation d'agir. Le texte ne fixe lui-même ni délai pour agir, ni sanction du manquement. La sanction relève des règles générales de la responsabilité et de l'appréciation des juridictions du fond. Concrètement, c'est l'inertie prolongée du bailleur, dûment alerté, qui est susceptible de lui être reprochée, et non la seule qualité de propriétaire.

Le trouble anormal de voisinage depuis la loi du 15 avril 2024

La matière a changé de base légale. Longtemps construit par la jurisprudence autour du principe autonome selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, indépendamment de toute faute, le régime est désormais codifié à l'article 1253 du code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024. Un article qui présenterait aujourd'hui le trouble anormal de voisinage comme un pur principe prétorien serait à jour du droit antérieur à cette réforme.

Le texte énonce une responsabilité de plein droit, ce qui dispense la victime de démontrer une faute : elle doit établir le trouble, son caractère anormal, et le lien de causalité avec le dommage. Il désigne limitativement les responsables : le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

La qualification tient à la formule finale : est responsable celui qui est à l'origine du trouble. Le propriétaire bailleur figure dans la liste, mais la question de savoir s'il est à l'origine d'un trouble matériellement causé par son locataire relève de l'appréciation des juges du fond, au regard notamment de son comportement après avoir été alerté. D'où l'articulation pratique entre les deux textes : l'article 1253 ouvre la voie de l'action contre le propriétaire, l'article 6-1 de la loi de 1989 fournit la mesure de ce qui lui est reproché, à savoir n'avoir pas utilisé les droits dont il disposait en propre.

Le deuxième alinéa de l'article 1253 prévoit une exception d'antériorité, souvent décisive en zone urbaine dense comme à Nice : la responsabilité n'est pas engagée lorsque le trouble provient d'activités existant antérieurement à l'acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien, ou, à défaut d'acte, à la date d'entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et règlements et s'être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l'origine d'une aggravation du trouble. Le texte réserve l'article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime. Un voisin qui s'installe au-dessus d'un local dont l'activité bruyante préexistait, régulièrement exercée et inchangée, se heurte à cette exception.

Enfin, l'article 1240 du code civil conserve son utilité propre : tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. C'est sur ce terrain que se discute la faute personnelle du bailleur resté passif malgré des mises en demeure réitérées.

Constituer le dossier et mettre le locataire en demeure

La réaction du bailleur doit être immédiate, écrite et traçable. Rien n'est plus défavorable, devant le juge, qu'un propriétaire qui produit ses premiers courriers deux ans après la première plainte.

Vérifier et documenter la réalité du trouble

Avant d'écrire au locataire, le bailleur doit réunir des éléments objectifs et datés, et non se contenter de relayer une accusation. Les sources utiles sont généralement les suivantes :

- les courriers, courriels et procès-verbaux d'assemblée générale émanant du syndic ou du conseil syndical, qui datent l'alerte

- les attestations de voisins établies dans les formes requises pour les témoignages en justice, mentionnant des faits personnellement constatés, avec dates et horaires

- les dépôts de main courante ou plaintes, et les éventuelles interventions des forces de l'ordre

- les constats établis par un commissaire de justice, notamment pour les nuisances répétées à heures fixes, et le cas échéant les mesures acoustiques réalisées dans les conditions prévues par le code de la santé publique

- les photographies datées des parties communes dégradées ou encombrées

Le volume importe moins que la cohérence chronologique. Un dossier qui démontre la persistance du trouble après chaque intervention du bailleur est plus convaincant qu'un dossier qui accumule des griefs concentrés sur un seul week-end.

Le contenu de la mise en demeure adressée au locataire

La recherche d'un modèle lettre trouble de voisinage bailleur aboutit souvent à des trames trop vagues pour être utilement produites en justice. La lettre adressée au locataire n'est pas une formalité : elle est la première pièce du futur dossier de résiliation. Elle doit comporter :

- l'identification du bail, du logement et des parties, avec la date de prise d'effet du contrat

- l'énoncé circonstancié des faits reprochés, date par date, horaire par horaire, sans appréciation générale sur la personne du locataire

- le rappel exprès de l'obligation contractuelle d'user paisiblement des locaux loués et du respect du règlement de copropriété lorsque l'immeuble y est soumis

- la mention de la mise en demeure reçue par le bailleur et de l'obligation que l'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose d'utiliser ses propres droits

- une injonction claire de faire cesser les troubles, assortie d'un délai précis

- l'annonce de la suite envisagée en cas de persistance : saisine du tribunal aux fins de résiliation du bail et d'expulsion, et demande de dommages et intérêts

- la liste des pièces jointes

L'envoi se fait par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Lorsque le dossier est sérieux, ou que le locataire n'a pas retiré le premier courrier, la signification par acte de commissaire de justice offre une preuve de délivrance supérieure. Une copie doit être adressée au syndic et, le cas échéant, au voisin plaignant : elle établit la diligence du bailleur, ce qui est précisément l'enjeu de l'article 6-1. Une seconde mise en demeure, après expiration du délai, consolide la démonstration de la persistance du manquement.

Résilier le bail : fondements et voies procédurales

Les fondements tirés du code civil

L'article 1729 du code civil ouvre la voie : si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. La formule suivant les circonstances est le cœur du contentieux : le juge apprécie la gravité du manquement et sa persistance. Un incident isolé ne suffit pas ; une répétition documentée malgré mises en demeure est une tout autre démonstration.

L'imputabilité des faits au locataire se pose lorsque les nuisances émanent de ses proches, de ses invités ou d'un sous-locataire. L'article 1735 du code civil dispose que le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. Le texte vise littéralement les dégradations et pertes ; son extension aux nuisances sonores et comportementales procède d'une transposition opérée par la pratique judiciaire, et non de la lettre de l'article. Il est donc plus solide d'articuler le grief sur le manquement personnel du locataire à son obligation d'usage paisible, le locataire répondant du fait d'avoir laissé perdurer des agissements commis depuis le logement dont il a la jouissance.

Clause résolutoire ou résiliation judiciaire

L'article 1224 du code civil énonce les modes de résolution : la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1227 ajoute que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En matière de bail d'habitation, la prudence s'impose sur la voie de la notification unilatérale : le statut locatif de la loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public et encadre strictement les clauses résolutoires. L'article 4, g, de la loi du 6 juillet 1989 n'admet en effet la clause résolutoire pour manquement à l'obligation d'user paisiblement des locaux que si les troubles de voisinage ont été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ; les contrats types réglementaires reprennent cette limite. La rédaction exacte de la clause figurant au bail doit donc être vérifiée mot pour mot avant toute stratégie : selon les cas, elle impose d'obtenir d'abord une décision constatant les troubles, ce qui désamorce l'idée d'une résiliation rapide par simple commandement.

La voie praticable dans la grande majorité des dossiers reste donc l'assignation en résiliation judiciaire du bail et en expulsion, devant le tribunal judiciaire, le contentieux locatif relevant du juge des contentieux de la protection. Le bailleur y demande la résiliation pour manquement à l'obligation d'usage paisible, l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, la fixation d'une indemnité d'occupation, et le cas échéant des dommages et intérêts.

La suite, commandement de quitter les lieux, délais susceptibles d'être accordés à l'occupant, trêve hivernale, concours de la force publique, relève des voies d'exécution. Elle est développée dans notre article consacré à l'expulsion du locataire après jugement, qui traite l'expulsion proprement dite. Le présent article s'arrête à la responsabilité du bailleur et au titre exécutoire ; obtenir le jugement n'est jamais la fin du dossier.

Ce que le locataire mis en cause peut opposer

Le locataire assigné dispose de moyens de défense qui, dans un dossier mal préparé, font échouer la demande.

La réalité du trouble. Les attestations imprécises, non datées, rédigées en termes généraux, ou émanant d'un unique voisin en conflit ancien avec l'occupant, se discutent utilement. Un dossier fondé sur des ressentis sans constat objectif est fragile.

L'imputabilité. Le locataire peut démontrer que les nuisances proviennent d'un autre lot, d'un défaut d'isolation de l'immeuble, d'un équipement collectif, ou de personnes étrangères à son foyer. Dans les immeubles anciens du centre de Nice, l'origine des bruits est fréquemment discutée et le constat technique devient déterminant.

L'anormalité. Tout inconvénient de voisinage n'est pas un trouble anormal. Des bruits d'occupation ordinaires, des pleurs d'enfant, un usage normal du logement aux heures diurnes ne caractérisent pas un manquement à l'obligation d'usage paisible.

L'antériorité. Lorsque l'action est portée sur le terrain de l'article 1253 du code civil, l'exception du deuxième alinéa peut être opposée dans les conditions exposées plus haut.

La gravité insuffisante. L'article 1729 laissant au juge l'appréciation des circonstances, le locataire peut soutenir que le manquement ne justifie pas la rupture du contrat, en invoquant la cessation des faits depuis la mise en demeure, le caractère isolé de l'incident, ou les mesures prises de son propre chef.

La défaillance du bailleur. Le locataire peut enfin opposer au bailleur ses propres manquements lorsqu'ils sont en lien avec le litige, l'article 1719 du code civil obligeant notamment le bailleur à délivrer un logement décent, à l'entretenir et à en faire jouir paisiblement le preneur.

Le copropriétaire bailleur face au syndicat des copropriétaires

Dans un immeuble en copropriété, la pression ne vient pas seulement des voisins, mais de la collectivité.

L'article 9, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur depuis le 18 juin 2025 issue de la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025, pose la règle de fond : chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Cette condition s'impose au copropriétaire bailleur, qui ne peut se retrancher derrière la mise à disposition du lot à un tiers pour s'estimer étranger au respect de la destination de l'immeuble.

L'article 15 de la même loi organise les actions. Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires, et peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs d'entre eux, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Le copropriétaire bailleur peut donc être assigné par le syndicat lui-même, agissant par son syndic habilité par l'assemblée générale. Le même article réserve l'action individuelle : tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. Le voisin directement lésé agit alors en son nom propre, pour son préjudice de jouissance.

En pratique, le bailleur mis en cause par le syndicat a tout intérêt à produire dans la procédure l'ensemble de ses démarches à l'encontre du locataire. Un propriétaire qui démontre avoir mis en demeure, relancé, puis assigné son preneur, occupe une position de défense bien meilleure que celui qui se borne à contester l'existence des nuisances.

Conclusion : agir vite et par écrit, ou supporter le contentieux à la place de son locataire

Le droit ne met pas à la charge du bailleur l'obligation de garantir le bon comportement de son locataire. Il met à sa charge l'obligation d'agir contre lui, une fois alerté par une mise en demeure dûment motivée, en utilisant les droits dont il dispose en propre. La ligne de partage entre le propriétaire qui sera condamné et celui qui ne le sera pas ne tient donc ni à la gravité des nuisances, ni à la sévérité du voisinage : elle tient à la traçabilité écrite de ses diligences et à leur rapidité. La passivité est le seul véritable risque juridique du bailleur.

Une recommandation concrète : dès la première mise en demeure reçue du syndic ou d'un voisin, répondez par écrit sous quinze jours, adressez simultanément une mise en demeure circonstanciée à votre locataire par lettre recommandée, et conservez copie de l'ensemble dans un dossier chronologique unique. Si le trouble persiste après le délai imparti, faites apprécier par un avocat la rédaction exacte de la clause résolutoire de votre bail et la solidité probatoire du dossier avant d'assigner : une assignation prématurée, fondée sur des attestations imprécises, se solde par un rejet qui affaiblit durablement votre position face au syndicat comme face au locataire.

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Questions fréquentes

Le bailleur est-il automatiquement responsable des nuisances causées par son locataire ?

Non. L'article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose aux propriétaires de locaux à usage d'habitation, après mise en demeure dûment motivée et sauf motif légitime, d'utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les occupants. Il s'agit d'une obligation d'agir, non d'une garantie du comportement du locataire. Le texte ne fixe lui-même ni délai ni sanction ; c'est l'inertie prolongée du bailleur dûment alerté qui est susceptible d'engager sa responsabilité.

Que doit contenir la mise en demeure adressée par le voisin ou le syndic au propriétaire ?

Elle doit être dûment motivée au sens de l'article 6-1, c'est-à-dire énoncer des faits précis : nature des nuisances, dates, horaires, localisation, identité de l'occupant concerné, et pièces justificatives. Une plainte verbale ou un courrier généraliste ne déclenche pas l'obligation d'agir du bailleur. L'envoi en recommandé avec avis de réception, ou par acte de commissaire de justice, fixe la date de départ de l'obligation.

Le bailleur peut-il résilier le bail lui-même après deux mises en demeure restées sans effet ?

La prudence s'impose. L'article 1224 du code civil prévoit certes la résolution par clause résolutoire, par notification du créancier en cas d'inexécution suffisamment grave ou par décision de justice, et l'article 1227 ajoute que la résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice. Mais le statut du bail d'habitation est d'ordre public, et l'article 4, g, de la loi du 6 juillet 1989 n'admet la clause résolutoire pour troubles de voisinage que si ces troubles ont été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. La voie praticable est, dans la plupart des dossiers, l'assignation en résiliation judiciaire et expulsion.

Quelles preuves réunir pour obtenir la résiliation du bail pour trouble de voisinage ?

Un faisceau cohérent et daté : attestations de voisins établies dans les formes requises et relatant des faits personnellement constatés, courriers du syndic et procès-verbaux d'assemblée générale, mains courantes ou plaintes, constats de commissaire de justice, et le cas échéant mesures acoustiques. La continuité chronologique compte davantage que le volume : le juge appréciant la résiliation suivant les circonstances au sens de l'article 1729 du code civil, c'est la persistance des faits après mises en demeure qui emporte la décision.

Le locataire peut-il échapper à la résiliation en invoquant l'origine des bruits ?

Oui, et c'est le moyen de défense le plus fréquent. Le locataire peut établir que les nuisances proviennent d'un autre lot, d'un défaut d'isolation de l'immeuble ou d'un équipement collectif, ou qu'elles ne sont pas imputables aux personnes de son foyer. Il peut également soutenir que les faits relèvent d'un usage normal du logement et ne caractérisent aucun manquement à l'obligation d'usage paisible. Dans les immeubles anciens, le constat technique devient souvent déterminant.

Le syndicat des copropriétaires peut-il assigner directement le copropriétaire bailleur ?

Oui. L'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 donne au syndicat qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires, notamment en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Le copropriétaire victime conserve par ailleurs la faculté d'exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. Le bailleur attrait doit alors produire l'intégralité de ses démarches contre son locataire.

Depuis la loi du 15 avril 2024, qu'est-ce qui a changé pour le trouble anormal de voisinage ?

L'article 1253 du code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024, consacre une responsabilité de plein droit et énumère limitativement les responsables : propriétaire, locataire, occupant sans titre, bénéficiaire d'un titre d'occupation ou d'exploitation, maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs, dès lors qu'il est à l'origine du trouble. Le texte consacre également une exception d'antériorité pour les activités préexistantes, conformes aux lois et règlements et poursuivies sans aggravation du trouble. Les présentations du trouble anormal de voisinage comme un principe purement jurisprudentiel sont désormais datées.