Trêve hivernale : ce que le bailleur peut faire pendant les 5 mois où il ne peut pas expulser

La trêve hivernale est l'une des règles les plus mal comprises du contentieux locatif. Chaque automne, des bailleurs apprennent que leur locataire ne paie plus depuis l'été et s'entendent dire qu'il n'y a « rien à faire avant le 1er avril ». C'est faux, et cette croyance coûte cher : elle transforme cinq mois d'inaction en cinq mois de dette supplémentaire, puis impose d'engager en avril une procédure qui n'aboutira pas avant l'automne suivant, voire la trêve d'après. La trêve hivernale ne suspend que l'exécution matérielle de l'expulsion, pas la procédure qui y conduit, ni les mesures d'exécution sur le patrimoine du débiteur. Cet article détaille ce que le bailleur peut engager entre le 1er novembre et le 31 mars, les exceptions légales qui permettent une expulsion de locataire en hiver, et le calendrier à tenir pour disposer d'un dossier exécutable dès le 1er avril.

Ce que la trêve hivernale suspend exactement

Le texte applicable

La règle figure à l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution (CPCE) :

« Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la demande du propriétaire du 1er novembre de chaque année au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. »

Trois mots comptent dans ce texte : « sursis », « mesure d'expulsion » et « non exécutée ». Le législateur ne prive pas le bailleur de son droit. Il diffère l'acte matériel d'évacuation des lieux, c'est-à-dire l'intervention du commissaire de justice assisté le cas échéant de la force publique. Tout ce qui se situe en amont de cette intervention reste parfaitement licite.

Ce qui continue de produire effet entre novembre et mars

Pendant les cinq mois de trêve hivernale, le bailleur conserve la possibilité de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, de faire assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection, d'obtenir un jugement de constat d'acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire, de faire signifier ce jugement, de faire délivrer un commandement de quitter les lieux et de laisser courir le délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du CPCE. Il peut également pratiquer des saisies sur les sommes dues, actionner la caution et déclarer le sinistre à son assureur loyers impayés.

Autrement dit : au 31 mars, le dossier peut être entièrement mûr, le commandement de quitter les lieux délivré et le délai de deux mois expiré. Le 1er avril, il ne reste plus qu'à solliciter le concours de la force publique. À l'inverse, le bailleur qui attend le printemps pour délivrer son premier acte n'obtiendra pas d'audience avant l'été.

Ce qui reste interdit en toute saison

La trêve hivernale ne change rien à une interdiction permanente : le bailleur ne peut jamais expulser lui-même. Changer la serrure, retirer les meubles, couper l'eau, l'électricité ou le chauffage, condamner l'accès à l'immeuble relèvent de la voie de fait. L'article 226-4-2 du code pénal punit de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende le fait de contraindre un occupant à quitter son logement sans avoir obtenu un titre et le concours de l'État. Le bailleur qui cède à l'exaspération perd son procès et devient défendeur.

Pourquoi septembre et octobre sont les mois décisifs

Le compte à rebours réel d'une procédure locative

Une procédure d'impayés locatifs se déroule en séquences incompressibles. Le commandement de payer visant la clause résolutoire ouvre un délai de six semaines, ramené de deux mois à six semaines par la loi n°2023-1086 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. Ce n'est qu'à l'expiration de ce délai, si le commandement demeure infructueux, que la clause résolutoire est acquise et que l'assignation peut être délivrée.

L'assignation doit ensuite être notifiée au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande (article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). À Nice comme ailleurs, s'ajoute le délai réel d'audiencement du juge des contentieux de la protection, puis le délibéré, puis la signification du jugement, puis le commandement de quitter les lieux, puis le délai de deux mois de l'article L. 412-1 du CPCE.

Un bailleur qui fait délivrer son commandement de payer en octobre peut raisonnablement espérer une audience en fin d'hiver et disposer d'un titre exécutoire signifié avant le printemps. Un bailleur qui attend avril se retrouve, au mieux, à solliciter la force publique à l'approche de la trêve suivante. L'écart entre les deux stratégies ne se mesure pas en semaines mais en une année de loyers.

Reconstituer la dette avant de lancer le premier acte

Le commandement de payer est l'acte le plus souvent vicié de toute la chaîne. Il doit comporter un décompte exact, distinguant le principal, les charges récupérables justifiées et, le cas échéant, les intérêts. Un décompte incluant des sommes non exigibles, des charges non régularisées ou une indemnité d'occupation prématurée expose le commandement à la nullité, et le bailleur repart à zéro, six semaines perdues.

Avant toute délivrance, trois vérifications s'imposent : la régularisation annuelle des charges a-t-elle été effectuée et justifiée ; le dépôt de garantie a-t-il été imputé à tort sur les loyers courants, ce qui n'est pas admis en cours de bail ; la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 n'atteint-elle pas les plus anciennes échéances. Un décompte propre vaut mieux qu'un décompte maximal.

Vérifier la clause résolutoire et l'identité du débiteur

Le bail contient-il une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges ? La loi du 27 juillet 2023 a rendu cette clause obligatoire dans les contrats de location, mais de nombreux baux anciens en sont dépourvus ou la rédigent de manière défectueuse. En son absence, la voie est celle de la résiliation judiciaire, qui suppose de démontrer la gravité du manquement et laisse au juge une marge d'appréciation plus large. Le choix entre les deux fondements se décide avant l'assignation, pas à l'audience.

Il faut également identifier tous les débiteurs : co-titulaires du bail, conjoint du locataire protégé par la cotitularité légale, caution solidaire dont l'engagement doit être signifié en parallèle. Un jugement rendu contre un seul des codébiteurs se heurtera à l'exécution.

Les exceptions qui autorisent une expulsion de locataire en hiver

L'article L. 412-6 du CPCE et la jurisprudence réservent plusieurs hypothèses dans lesquelles la trêve hivernale ne fait pas obstacle à l'exécution.

Les occupants entrés par voie de fait

Le sursis hivernal ne s'applique pas aux personnes entrées dans les locaux par voie de fait, c'est-à-dire sans titre ni autorisation du propriétaire. La loi du 27 juillet 2023 a renforcé ce régime, l'exclusion du bénéfice de la trêve n'étant plus subordonnée à une appréciation du juge dans les mêmes termes qu'auparavant. La difficulté est probatoire : il faut établir que l'entrée dans les lieux s'est faite par effraction ou par ruse, et non par la remise volontaire des clés suivie d'un défaut de paiement. Un locataire resté dans les lieux après l'expiration d'un bail ou après un congé n'est pas un occupant entré par voie de fait : il reste protégé par la trêve.

Le relogement assuré

L'article L. 412-6 écarte le sursis lorsque le relogement des intéressés est assuré « dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ». L'exception vise une solution de relogement effective et adaptée, non une simple proposition d'hébergement temporaire. En pratique, elle concerne surtout les opérations conduites par des bailleurs sociaux ou dans le cadre d'opérations d'aménagement. Un bailleur privé peut néanmoins s'en prévaloir s'il justifie d'un relogement concret et proportionné à la composition du foyer.

Les immeubles frappés d'une mesure de police

L'expulsion peut être poursuivie pendant l'hiver lorsque les locaux font l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, régime unifié par l'ordonnance n°2020-1144 du 16 septembre 2020. La logique est protectrice : le maintien dans les lieux exposerait l'occupant à un danger. Cette exception s'accompagne toutefois d'obligations lourdes d'hébergement ou de relogement à la charge du propriétaire ou de l'autorité publique, selon le fondement de l'arrêté. Elle ne constitue donc pas un raccourci opportun.

Les locaux non affectés à l'habitation

Le sursis hivernal protège l'occupation d'un local d'habitation. Il ne fait pas obstacle à l'expulsion d'un local exclusivement commercial, professionnel ou de stockage, ni à celle d'un garage, d'un box ou d'une place de stationnement loués par contrat distinct. La prudence s'impose pour les locaux mixtes servant également d'habitation, ainsi que pour les accessoires du logement loués par le même bail, qui suivent le sort du principal. Un bailleur confronté à un preneur occupant un local commercial et y ayant établi sa résidence doit faire trancher cette qualification avant de requérir la force publique.

Ce qui n'est pas une exception

Les dégradations commises dans le logement, les troubles de voisinage, l'absence d'assurance habitation, la sous-location non autorisée ou le montant élevé de la dette ne font pas tomber la trêve. Ces manquements justifient la résiliation du bail et peuvent fonder une demande de dommages et intérêts, mais l'évacuation matérielle attendra le 1er avril. Il en va de même du locataire disposant manifestement de revenus suffisants : la trêve hivernale ne connaît pas de condition de ressources.

Agir sur le patrimoine du débiteur pendant la trêve

Le sursis de l'article L. 412-6 vise la mesure d'expulsion, pas les voies d'exécution portant sur les sommes dues. Un jugement condamnant le locataire au paiement de l'arriéré et d'une indemnité d'occupation est exécutoire en hiver comme en été.

- La saisie-attribution sur compte bancaire (article L. 211-1 du CPCE) permet d'appréhender les sommes disponibles, sous réserve du solde bancaire insaisissable laissé à la disposition du débiteur.

- La saisie des rémunérations, dont la réforme issue de la loi n°2023-1059 du 20 novembre 2023 d'orientation et de programmation du ministère de la justice a confié la conduite au commissaire de justice, reste l'outil le plus régulier lorsque le locataire est salarié.

- La caution solidaire peut être poursuivie dès la défaillance du locataire, sous réserve de la régularité formelle de son engagement et de l'information annuelle qui lui est due.

- L'assurance loyers impayés ou la garantie Visale doivent être actionnées dans les délais de déclaration contractuels, souvent brefs, et exigent généralement la preuve des diligences de recouvrement engagées.

Le bailleur doit cependant mesurer l'intérêt économique de chaque mesure. Saisir un compte vide coûte des frais sans résultat. L'analyse de la solvabilité réelle du débiteur, en amont, conditionne le choix entre exécution forcée et négociation.

L'arbitrage entre amiable et contentieux pendant l'hiver

Le protocole de départ volontaire

Dans un nombre significatif de dossiers, le locataire sait qu'il ne pourra pas se maintenir. L'hiver est précisément la période où une sortie négociée se discute utilement : le locataire dispose de cinq mois pour organiser son départ, le bailleur évite les frais de réquisition de la force publique et récupère son bien sans attendre les délais d'exécution du printemps.

Un protocole de départ volontaire se rédige avec rigueur : date de libération ferme, état des lieux de sortie contradictoire, remise des clés, sort du dépôt de garantie, abandon ou maintien des demandes indemnitaires, et clause prévoyant la reprise immédiate de la procédure en cas d'inexécution. Un accord mal rédigé qui ne constate pas la restitution des clés expose le bailleur à devoir recommencer une procédure complète.

Le plan d'apurement

Lorsque le locataire a conservé des ressources et que l'impayé résulte d'un accident ponctuel, un plan d'apurement sert mieux les intérêts économiques du bailleur qu'une expulsion suivie d'une vacance et d'une créance irrécouvrable. Il doit être échelonné sur une durée réaliste, prévoir le paiement concomitant du loyer courant et, idéalement, être homologué ou constaté dans le cadre judiciaire. Le juge peut d'ailleurs accorder des délais de paiement sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : mieux vaut avoir proposé un échéancier maîtrisé que de se voir imposer celui du tribunal.

Les dispositifs de prévention des expulsions

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), instituée par la loi n°90-449 du 31 mai 1990, est saisie à différents stades de la procédure. Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) peut prendre en charge tout ou partie de la dette locative. Le versement de l'aide au logement directement au bailleur, lorsqu'il est mis en place, sécurise une fraction du loyer courant. Ces dispositifs ne sont pas des obstacles à la procédure : ils constituent des sources de paiement que le bailleur a intérêt à mobiliser pendant l'hiver, parallèlement à l'instance.

Il faut en revanche intégrer un risque spécifique : si le locataire saisit la commission de surendettement, la recevabilité de son dossier suspend les procédures d'exécution portant sur les dettes autres qu'alimentaires, et la commission peut saisir le juge aux fins de suspension des mesures d'expulsion. Ce paramètre modifie la stratégie et justifie souvent d'accélérer l'obtention du titre.

Les pièges de procédure qui font perdre un dossier gagnable

Le contentieux locatif se perd rarement sur le fond. Il se perd sur la forme.

- Le commandement de payer dont les mentions obligatoires sont incomplètes, notamment l'indication du délai, la faculté de saisir le FSL et les coordonnées des organismes d'aide.

- Le décompte erroné, qui entraîne la nullité de l'acte ou la requalification de la dette et prive la clause résolutoire de son effet.

- L'absence ou la tardiveté de la notification de l'assignation au représentant de l'État, sanctionnée par l'irrecevabilité de la demande.

- L'assignation délivrée avant l'expiration du délai de six semaines du commandement.

- Le jugement signifié à une adresse erronée, qui ne fait pas courir les délais de recours et fragilise toute l'exécution.

- Le commandement de quitter les lieux délivré sans que le jugement ait été préalablement signifié.

Un dossier reconstruit après une nullité repart au premier acte. Dans un calendrier contraint par la trêve, une nullité prononcée en février équivaut à une année perdue.

Préparer le 1er avril : la phase d'exécution

Obtenir un jugement ne suffit pas. Le bailleur doit transformer ce titre en libération effective des lieux.

Le commandement de quitter les lieux, signifié par commissaire de justice, ouvre le délai de deux mois de l'article L. 412-1 du CPCE. Ce délai peut être réduit ou supprimé par le juge dans les cas prévus par la loi, et il peut à l'inverse être allongé par des délais de grâce accordés sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du CPCE, dont la durée maximale a été réduite par la loi du 27 juillet 2023. Le bailleur avisé fait délivrer ce commandement pendant l'hiver, précisément pour que le délai soit expiré le 1er avril.

Si le locataire ne libère pas les lieux, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion et requiert le concours de la force publique auprès du préfet. Le silence gardé pendant deux mois vaut refus. Ce refus, lorsqu'il est opposé à un titre exécutoire régulier, ouvre droit à indemnisation par l'État sur le fondement de la rupture d'égalité devant les charges publiques, principe posé par l'arrêt du Conseil d'État du 30 novembre 1923, Couitéas, et aujourd'hui relayé par l'article L. 153-1 du CPCE. Cette créance indemnitaire couvre les loyers et indemnités d'occupation non perçus à compter de la date du refus. Elle suppose une demande formalisée et documentée : trop de bailleurs subissent le refus sans jamais le valoriser.

Enfin, le sort des meubles laissés sur place obéit aux articles L. 433-1 et suivants du CPCE : inventaire au procès-verbal d'expulsion, délai laissé à l'occupant pour les retirer, puis vente aux enchères ou déclaration d'abandon. Le bailleur qui jette les meubles engage sa responsabilité.

Conclusion

La trêve hivernale n'est pas une parenthèse d'inaction, c'est une fenêtre de préparation. Le bailleur qui engage la procédure en octobre et la conduit méthodiquement pendant l'hiver récupère son bien au printemps. Celui qui attend le 1er avril pour consulter recommence l'hiver suivant, avec une dette doublée et un débiteur devenu insolvable. L'arbitrage entre procédure et négociation se pose d'ailleurs dans les mêmes termes : un protocole de départ signé en janvier vaut souvent mieux qu'une expulsion forcée obtenue en juillet.

Si un impayé s'est installé, l'action utile tient en trois décisions à prendre avant le 1er novembre : faire auditer le bail et le décompte de la dette pour sécuriser le commandement de payer, vérifier la solvabilité réelle du locataire et l'existence d'une caution ou d'une garantie mobilisable, et arrêter une stratégie, amiable ou judiciaire, assortie d'un calendrier qui place la fin du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux avant le 31 mars. Faites vérifier le décompte de la dette par un professionnel avant de faire délivrer le premier acte : c'est l'erreur la plus fréquente et la plus coûteuse de tout le contentieux locatif.

---

Questions fréquentes

Quelles sont les dates exactes de la trêve hivernale ?

La trêve hivernale court du 1er novembre de chaque année au 31 mars de l'année suivante, en application de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution. Pendant cette période, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée. L'expulsion redevient possible dès le 1er avril, sous réserve que le commandement de quitter les lieux ait été signifié et que le délai de deux mois de l'article L. 412-1 soit expiré. Des prolongations exceptionnelles ont été décidées par le passé dans des circonstances particulières, mais elles supposent un texte spécifique.

Peut-on assigner un locataire en expulsion pendant la trêve hivernale ?

Oui. La trêve suspend l'exécution matérielle de l'expulsion, pas l'action en justice. Le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation devant le juge des contentieux de la protection, le jugement, sa signification et le commandement de quitter les lieux peuvent tous intervenir entre le 1er novembre et le 31 mars. C'est précisément la stratégie à retenir pour disposer d'un dossier exécutable au 1er avril.

La trêve hivernale s'applique-t-elle aux squatteurs ?

Non. L'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution exclut du bénéfice du sursis les personnes entrées dans les locaux par voie de fait, régime renforcé par la loi n°2023-1086 du 27 juillet 2023. Encore faut-il établir que l'entrée s'est faite par effraction ou par ruse. Un locataire maintenu dans les lieux après un congé ou après la résiliation de son bail n'est pas un occupant par voie de fait et conserve la protection de la trêve.

Un bailleur peut-il couper l'eau ou l'électricité pendant la trêve hivernale ?

Jamais, ni pendant la trêve ni en dehors. Le fait de contraindre un occupant à quitter son logement sans titre exécutoire ni concours de l'État est réprimé par l'article 226-4-2 du code pénal, qui prévoit trois ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende. La coupure de fluides, le changement de serrure ou le retrait des effets constituent une voie de fait qui retourne la procédure contre le bailleur et fonde une demande de dommages et intérêts du locataire.

Combien de temps faut-il pour expulser un locataire qui ne paie plus ?

Aucune durée ne peut être garantie, car elle dépend du délai d'audiencement de la juridiction saisie, des délais de grâce accordés par le juge et du délai d'obtention du concours de la force publique. Les séquences incompressibles sont connues : six semaines après le commandement de payer, six semaines de notification de l'assignation au préfet avant l'audience, puis deux mois après le commandement de quitter les lieux. S'y ajoutent les délais de grâce des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, dont la durée maximale a été réduite par la loi du 27 juillet 2023.

Que faire si le préfet refuse le concours de la force publique après le 1er avril ?

Le silence gardé par le préfet pendant deux mois sur la réquisition vaut refus. Ce refus, opposé à un titre exécutoire régulier, ouvre droit à une indemnisation de l'État au titre de la rupture d'égalité devant les charges publiques, principe issu de l'arrêt du Conseil d'État du 30 novembre 1923, Couitéas, aujourd'hui relayé par l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution. L'indemnité couvre notamment les indemnités d'occupation non perçues à compter du refus. Elle suppose une demande préalable chiffrée et documentée auprès de l'administration.

La trêve hivernale protège-t-elle aussi un local commercial ?

Le sursis de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution a vocation à protéger l'occupant d'un local d'habitation. Un local exclusivement commercial ou professionnel, de même qu'un garage ou un emplacement de stationnement loué par contrat distinct, n'en bénéficie pas. La qualification devient délicate pour les locaux mixtes dans lesquels le preneur a établi sa résidence : cette question doit être tranchée avant toute réquisition de la force publique, sous peine de voir l'expulsion contestée et la responsabilité du bailleur engagée.